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Zahlungsverzug muss im Zeitpunkt der Kündigung nicht mehr vorliegen

Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses liegt u.a. vor, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für 2 Monate erreicht. Ist der Kündigungsgrund einmal entstanden, erlischt er erst dann wieder, wenn der Vermieter vollständig befriedigt wird. Hat der Wohnraummieter vor Zugang der Kündigung eine Teilzahlung geleistet, so dass der Kündigungstatbestand bei Zugang der Kündigung nicht mehr erfüllt ist, so berührt dies die Kündigung nicht. Es reicht vielmehr aus, dass der Kündigungstatbestand (Verzug mit 2 Monatsmieten) vor Abgabe der Kündigungserklärung verwirklicht war. Erst bei vollständigem Zahlungsausgleich erlischt das Kündigungsrecht des Vermieters.

Kommentar
Das Gericht bezieht sich in seiner Entscheidung auf § 543 Abs. 2 S. 2 BGB. Es weist zu Recht darauf hin, dass eine andere Auslegung dazu führen würde, dass der Mieter der Kündigungsmöglichkeit stets entgehen könnte, indem er nach Erreichen eines Rückstandes von 2 Monaten lediglich eine geringfügige Zahlung vornehmen würde, die den Gesamtrückstand knapp unter die Grenze brächte. Dies wäre mit dem Zweck des Gesetzes nicht vereinbar.

Quelle: bethge | immobilienanwälte
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Autor: Simone Engel - engel@bethge-legal.com Fundstelle: LG Flensburg, Beschluss vom 28. März 2014, 1 T 8/14, BeckRS 2014, 09007

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